قانون دبي لجودة وسلامة المباني 2026 الصادر عن الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم

يُرسّخ القانون رقم (3) لسنة 2026 إطاراً موحداً لجودة وسلامة المباني في دبي. وقد أصدره صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم، ويشمل جميع المباني في الإمارة. وينطبق القانون على المناطق الحرة ومناطق التطوير الخاصة، بما في ذلك مركز دبي المالي العالمي، ويشمل المباني التي شُيّدت قبل وبعد صدوره.

يهدف التشريع الجديد إلى ضمان سلامة المباني، وجاهزيتها للاستخدام، ومتانتها الإنشائية طوال عمرها الافتراضي. ويستهدف خفض معدلات الحوادث، وتحسين حماية الأرواح والممتلكات، وتعزيز راحة شاغلي المباني من خلال إجراء فحوصات دورية لأنظمة المباني. كما يسعى إلى الحفاظ على الطابع المعماري لدبي، وتعزيز المظهر الجمالي للبيئة العمرانية.

تتولى بلدية دبي مسؤوليات واسعة بموجب القانون رقم (3) لسنة 2026 بشأن جودة وسلامة المباني. ويتعين عليها تصميم منصة رقمية شاملة لإدارة وصيانة جميع المباني، بما في ذلك إنشاء وتحديث قاعدة بيانات موحدة، والتنسيق مع الجهات المختصة، وتنظيم تقنيات التقييم والصيانة الحديثة المستخدمة في جميع أنحاء الإمارة.

تتولى بلدية دبي مسؤولية إجراء تقييمات فنية دورية للتأكد من سلامة المباني الهيكلية واستمرار صلاحيتها للسكن. كما يتعين عليها وضع معايير موحدة لجودة المباني واستدامتها، وتحديد إجراءات للحد من المخاطر الأمنية. وتقوم بلدية دبي أيضاً بالتحقيق في الحوادث المتعلقة بالمباني ضمن نطاق اختصاصها، ثم تتخذ الإجراءات التصحيحية اللازمة لمنع تكرارها وتعزيز مستويات السلامة والأمن.

يُحدد القانون كيفية تنظيم مواد البناء وأساليب صيانتها لإطالة عمرها الافتراضي ودعم السلامة. ويتعين على بلدية دبي تنظيم كيفية استخدام المواد وفحصها وصيانتها. كما يُشترط وجود منصة رقمية موحدة لاستضافة جميع البيانات المتعلقة بالمباني، مما يُنشئ نظامًا مرجعيًا واحدًا يدعم أنشطة الرصد والترخيص والإنفاذ المتعلقة بجودة المباني وسلامتها.

يُوضح القانون رقم (3) لسنة 2026 أدوار جميع الجهات المختصة التي تُشرف على أعمال البناء في دبي. وتتولى هذه الجهات تنظيم أعمال البناء وترخيصها والإشراف عليها ضمن نطاق اختصاصها. كما يُفصّل القانون كيفية تقييمها للمباني، والتحقق من مطابقتها للمواصفات الفنية، والتنسيق مع المكاتب الهندسية قبل إصدار أي شهادة جودة أو سلامة للمباني.

تعتمد شهادة الجودة والسلامة على تقييم هندسي شامل لكل مبنى. يجب على مكتب هندسي فحص المبنى، وتحليل حالته الإنشائية، وتحديد أي عيوب فنية. بناءً على هذا التقرير، تتبع الجهة المختصة خطوات محددة لتقييم الحالة العامة للمبنى واتخاذ قرار بشأن إصدار شهادة الجودة والسلامة.

ينص القانون على فترات صلاحية مختلفة لشهادة الجودة والسلامة تبعاً لعمر المبنى. فالمباني التي تم إنجازها منذ أقل من 40 عاماً تتمتع بفترة صلاحية أطول من المباني الأقدم. ويمكن تجديد كل شهادة لفترات مماثلة، شريطة إجراء تقييمات جديدة والامتثال لجميع القواعد الفنية وقواعد السلامة المنصوص عليها في القانون رقم (3) لسنة 2026.

{TABLE_1}

يجب أن يعرض الجدول {TABLE_1} صلاحية الشهادات المتعلقة بجودة وسلامة المباني على النحو التالي:

يضطلع الملاك بدور محوري في الحفاظ على جودة وسلامة المباني بموجب القانون الجديد. ويشمل تعريف "المالك" الشخص المسجل كمالك أو حائز شرعي، بما في ذلك مالكي الوحدات العقارية الفردية. وتسري هذه الالتزامات بالتزامن مع القانون رقم (6) لسنة 2019، الذي ينظم الملكية المشتركة للعقارات في دبي.

يجب على الملاك الحصول على شهادة الجودة والسلامة بعد مرور عشرين عامًا من تاريخ شهادة إتمام البناء. كما يجب عليهم الالتزام بالمواعيد النهائية التي تحددها الجهة المختصة لتصحيح العيوب الفنية المذكورة في التقرير الهندسي. ولا يجوز للجهة المختصة إصدار شهادة الجودة والسلامة إلا بعد إجراء هذه التصحيحات، وذلك وفقًا للقانون رقم (3) لسنة 2026.

قبل منح الشهادة، يجب على المالك تعيين مكتب هندسي لمعاينة المبنى. يُعدّ هذا المكتب تقريرًا فنيًا يُقيّم حالة المبنى، ويُحدد أي مشاكل إنشائية أو فنية، ويُوصي بأعمال الإصلاح. ويُشكّل هذا التقرير أساس قرار الجهة المختصة بشأن أهلية المبنى للحصول على شهادة الجودة والسلامة.

لا تزال المباني التي يقل عمرها عن 20 عامًا تتطلب صيانة دورية وفقًا لمعايير الجودة والسلامة الإنشائية. يجب على الملاك إجراء الصيانة الدورية إما طوعًا أو بناءً على أمر من الجهة المختصة. ويتعين عليهم معالجة أي عيوب قد تؤثر على السلامة الإنشائية، أو تُعرّض شاغلي المبنى للخطر، أو تُهدد الممتلكات الداخلية، أو تُلحق الضرر بالمباني والبنية التحتية المجاورة.

عند اكتشاف أي عيوب، يتعين على المالك التعاقد مع مقاول تحت إشراف المكتب الهندسي. وينص القانون على ضرورة تنفيذ جميع أعمال الإصلاح دون إعاقة دخول المفتشين إلى المبنى. ويجب إخلاء شاغلي المبنى عند الحاجة لتمكين المقاولين من إتمام الأعمال وإزالة العيوب الفنية، لا سيما قبل النظر في إصدار شهادة الجودة والسلامة.

لا يُعفي الحصول على شهادة جودة وسلامة سارية المالك من مسؤوليات الصيانة طويلة الأجل. فإذا ظهر أي ضرر إنشائي لاحقًا، يجب على المالك معالجته والالتزام بمعايير السلامة. حتى لو تمت الصيانة قبل الحصول على الشهادة، يجب على المالك تعيين شركة هندسية لإعادة تقييم المبنى وإصدار تقرير فني لدعم طلب شهادة جديدة أو تجديد الشهادة القائمة.

يُحدد القانون أيضًا مسؤوليات شركات الهندسة ضمن نظام جودة وسلامة المباني. ويتعين على هذه الشركات اتباع إجراءات محددة عند دخول المباني، وإجراء عمليات التفتيش، وتوثيق النتائج. كما يُخوّل القانون السلطات المختصة بدخول المباني للتحقق من الامتثال، وتقييم السلامة الإنشائية، والتأكد من استيفاء جميع المتطلبات قبل منح أو تجديد أي شهادة جودة وسلامة.

إنفاذ القوانين والعقوبات وجودة وسلامة المباني في دبي

يربط القانون عمليات الإخلاء المتعلقة بالهدم بالإطار القانوني القائم للعلاقة بين المالك والمستأجر. وينص على أن أحكام القانون رقم (26) لسنة 2007 بشأن العلاقات بين المالك والمستأجر تُطبق عندما يتعين على شاغلي المبنى إخلاء مبنى مُعتمد للهدم. وتُحدد هذه القواعد كيفية إخطار المستأجرين وحمايتهم، والسماح لهم بالعودة بعد انتهاء أعمال الهدم.

في حال الموافقة على الهدم أو الصيانة الرئيسية، يُمنح المستأجر الذي تم إخلاؤه الأولوية في العودة إلى المبنى نفسه. ويجوز للمستأجر استئناف الإقامة بعد إعادة البناء أو إتمام أعمال الترميم وإصلاح العيوب. ويبقى الإيجار كما هو في الاتفاقية السابقة ما لم يتفق المستأجر والمالك على مبلغ مختلف.

تهدف العقوبات المنصوص عليها في القانون رقم (3) لسنة 2026 إلى ضمان جودة وسلامة المباني من خلال تدابير مالية وإدارية. ويُعاقب كل من يخالف هذا القانون أو القرارات ذات الصلة بغرامة تتراوح بين 100 درهم ومليون درهم. ويُحدد رئيس المجلس التنفيذي المخالفات المحددة وقيمة الغرامات المناسبة لها في قرار منفصل.

ينص القانون أيضاً على عقوبات أشدّ في حال تكرار المخالفات. فإذا تكررت المخالفة خلال سنتين من المخالفة السابقة، تُضاعف الغرامة، على ألا يتجاوز المبلغ الإضافي مليوني درهم. ويهدف هذا النظام إلى ردع المخالفات المستمرة المتعلقة بالصيانة والسلامة والشهادات اللازمة لضمان جودة وسلامة المباني.

{TABLE_2}

يجب أن يلخص الجدول {TABLE_2} الغرامات والتدابير المتعلقة بجودة وسلامة المباني:

إلى جانب الغرامات المالية، يجوز للسلطة المختصة اتخاذ إجراءات إدارية تتناسب مع وضع المخالف. ويجوز لها تعليق إصدار أو تجديد تراخيص البناء المتعلقة بالعقار المعني. كما يجوز لها إصدار أمر بإغلاق المبنى لحين إزالة المخالفات واستعادة السلامة ضمن إطار معايير الجودة والسلامة للمباني.

قد يتم إيقاف المعاملات المتعلقة بالمبنى المخالف مع الجهات الحكومية والخاصة على حد سواء. ويشمل ذلك تعليق توثيق عقود إيجار الوحدات السكنية في ذلك المبنى. وتحدد الجهة المختصة، بالتنسيق مع دائرة الأراضي، مدة هذه الإجراءات، مما يحفز على إنجاز أعمال السلامة والصيانة المطلوبة.

إن فرض الغرامات أو اتخاذ الإجراءات الإدارية لا يُعفي من المسؤولية القانونية. فقد يواجه المخالفون مسؤولية مدنية أو جنائية عند الضرورة. كما قد تواجه المكاتب الهندسية والمقاولون عقوبات محددة أو إجراءات إدارية بموجب التشريعات المنظمة لأنشطة الاستشارات والتعاقد في حال إخلالهم بالالتزامات المنصوص عليها في القانون رقم (3) لسنة 2026.

يمنح القانون الأطراف المتضررة الحق في الطعن في القرارات المتعلقة بجودة وسلامة المباني. ويجوز لأي شخص ذي مصلحة تقديم شكوى خطية إلى المسؤول المختص في الجهة المختصة، وذلك في غضون 30 يومًا من تاريخ إخطاره بالقرار أو الإجراء أو التدبير محل الطعن.

يتعين على لجنة مُشكّلة ضمن السلطة المختصة البتّ في كل شكوى خلال 30 يومًا من تاريخ تقديمها. ويكون قرار اللجنة نهائيًا. توفر هذه العملية مسارًا إداريًا منظمًا للمراجعة لأصحاب العقارات والمقاولين والمكاتب الهندسية الخاضعة لإجراءات إنفاذ القانون بموجب نظام جودة وسلامة المباني.

يتعين على جميع الملاك والمقاولين والمكاتب الهندسية المشمولة بالقانون رقم (3) لسنة 2026 تعديل أوضاعهم خلال سنة واحدة من تاريخ نفاذه. وتُلغى أي أحكام مخالفة في تشريعات أخرى في حدود هذا التعارض. ومن المقرر نشر القانون في الجريدة الرسمية، ويسري مفعوله بعد 60 يومًا من تاريخ النشر.

With inputs from WAM